Het gemeentelijk beleid rond sociale woningen

Op de agenda van de gemeenteraad van 29 maart stond ook de goedkeuring van de geactualiseerde visie-nota rond sociaal wonen.  Het goedgekeurde document werd nà de gemeenteraad publiek gemaakt via de website van de gemeente (nadat we er om vroegen) u vindt dit hier : link Wie de discussie poogde te volgen vanuit de (eenmans)publiek bank zonder document stond voor een moeilijke opdracht. Maar voor die 915 bezoekers en 2269 weergaven tussen 1 en 12 april aan deze website doen we een effort-ke.

Voor wie interesse heeft voor het beleid inzake sociaal wonen is die nota een heel goed en gedetailleerd document, een aanrader in zijn soort.

De beleidskeuzes van de gemeente

De gemeente en het OCMW hebben vier uitgangspunten bij hun beleid. Qua doelgroep wordt er gemikt op inwoners en jongeren van de gemeente, maatschappelijk kwetsbare gezinnen. Ook de permanente campingbewoners horen tot de doelgroep, in lijn met het gemeentelijk beleid om de permanente bewoning op campings te laten uitdoven.  Met het oog op een goed  maatschappelijk draagvlak mikt men op kleinere projecten op kleinere percelen verspreid over de gemeente. En dus niet ( zoals in Bierbeek) op één grote sociale woonwijk. Er wordt ook ingezet op sociale huurwoningen, niet op sociale koopwoningen.  Voor koopwoningen zijn er geen subsidies, en het is een duurdere manier om mensen aan een sociale woning te helpen: met hetzelfde geld kan je meer mensen bedienen via sociale huurwoningen.  En tot slot mikt men op energiezuinige woningen.

Omwille van die uitgangspunten mikt men op compact bouwen, dus vooral woningen met twee of maximum 3 slaapkamers. En ook op kleine woningen voor 65-plussers met slechts beperkte onderhoudsvriendelijke of gedeelde tuin.

Momenteel telt de gemeente 50 sociale huurwoningen. Een tabel staat op bladzijde 9 van de nota.  Er zijn ook 275 sociale koopwoningen gerealiseerd tussen 1971 en 1996.  Maar bij die sociale woningen staan bijvoorbeeld ook de woningen naast het kerkhof in Sint Joris Weert die in 1996 werden toegewezen zonder enig inkomenscriterium. Aanmelden bij het dienstbetoon van de toenmalige schepen was toen al voldoende. Those were the days.

Grote noden, lange wachtlijsten

Er is erg veel vraag naar sociale huurwoningen. Voor de woningen van het sociaal verhuurkantoor in Oud Heverlee staan 1547 kandidaat huurders ingeschreven op de wachtlijst voor een sociale huurwoning.  En bij de sociale huisvestingsmaatschappij  Dijledal staan  2 253  kandidaat-huurders op een wachtlijst. Tussen beide wachtlijst is er wel wat overlapping. Bij de huisvestingsmaatschappij SWAL staan er 395 personen op een wachtlijst voor een huurwoning. Eind 2020 stonden 108 inwoners van Oud Heverlee op zo een wachtlijst.

Die wachtlijsten zijn sterk gegroeid: Dijledal had in 2014 ‘slechts’ 337 personen op zijn wachtlijst, nu in 2021 is dat al 2253. Bij het Sociaal Verhuur Kantoor Spit ging dat van 741 personen in 2013 naar 3491 kandidaat huurders in 2020.

Voorrang voor inwoners

Het lokaal reglement waarmee woningen worden toegewezen geeft voorrang aan wie op het moment van de toewijzing al 10 jaar onafgebroken heeft gewoond in Oud Heverlee, of aan wie er op dat moment al minstens drie jaar woont.  Wie in Oud Heverlee is opgegroeid, maar nu elders woont, kan dus van de voorrang genieten.  Daarnaast krijgen ook 65plussers voorrang bij de 5 bejaardenwoningen die worden verhuurd door Dijledal.

’t Is ook van moetens

Omwille van de tekorten aan sociale woningen werden er vanuit Vlaanderen ook bindende objectieven opgelegd aan de gemeenten. Daarvoor werd destijds een meting gedaan in 2007, de zogenaamde nulmeting. Op dat moment werden alle sociale woningen geteld en vergeleken met het totaal aantal woningen per gemeente. Oud Heverlee kwam daar erg slecht uit wat niet erg verwonderlijk was: zolang Fusiebelangen mee in de coalitie zat werd niet één sociale huurwoning gerealiseerd.  En dat duurde 24 jaar.

Op Vlaams niveau werden objectieven bepaald: de gemeenten die het slechtste scoorden inzake sociale woningen moesten een inhaalbeweging maken. Oud Heverlee kreeg opgelegd om tegen 2025 te voorzien 99 bijkomende sociale huurwoningen, 33 sociale koopwoningen en 2 sociale kavels. De gemeenten worden systematisch opgevolgd hoe ze vorderen in het halen van hun objectief. Met achter de deur de stok dat de Vlaamse overheid onwillige gemeenten zelf gaat aanpakken. En zo nodig op gronden van de gemeenten, OCMW of kerkfabrieken zelf de sociale woningen gaat bouwen. Oud Heverlee staat in het klassement van de gemeenten in groep 2 a: bij de 107 gemeenten die het groeipad sociale huur niet volgen, maar volgens de administratie voldoende inspanningen leveren om het objectief te bereiken. Slechts 13 Vlaamse gemeenten doen het slechter: die worden verplicht zich te laten begeleiden.

Oud Heverlee heeft intussen 24 sociale huurwoningen gebouwd, en moet dus nog 75 sociale huurwoningen realiseren. En daarnaast nog 33 koopwoningen en  2 sociale kavels, die men in het huidig beleid liever wil omzetten in sociale huurwoningen. 

De beschikbare percelen

De nota van de gemeente bevat een gedetailleerd overzicht van de beschikbare percelen in eigendom van gemeente, OCMW of kerkfabriek en wat de plannen zijn.  Bij de onbebouwde percelen is dit aan de hoek van de Groenstraat en de Korbeekdamstraat het grootste perceel: 93 aren. Zoals u elders op deze website kan lezen liggen de plannen om er 8 sociale woningen te realiseren nogal onder vuur van de omwonenden.

Een andere kiezel in de schoen van het gemeentebestuur is de grond van het OCMW aan het Winkelveld, achter de vrije school van Oud Heverlee, goed voor 88 aren.  Maar daarvoor dient het lokaal ruimtelijk utvoeringsplan aangepast, wat onder het vorige bestuur alvast mislukte. Er is ook nogal wat weerstand: een van de omwonenden formuleerde al eerder dat hij liever konijntjes op dat perceel zag dan sociale woningen.  Hier moet een nieuw RUP voor worden opgemaakt, wat wel niet voor 2025 rond zal geraken. De gemeente heeft andere onbebouwde  percelen liggen aan de Bogaardenstraat (16 aren, kerkfabriek), de Ophemstraat (17 aren, OCMW), de Dassenstraat (8 aren, Dijledal), de Herpendaalstraat (22 aren, OCMW), de Pastoor Tilemansstraat (10 aren, kerkfabriek) , de Beekstraat (achter Delhaizeparking, 21 aren, OCMW) en de Polderstraat (29 aren , gemeente) .

 Vervolgens overloopt de nota perceel per perceel wat de plannen zijn.  Voor de 16 aren grond aan de pastorij van Sint Joris Weert meldt de nota dat er na jarenlange geschillen eindelijk een akkoord is over de eigendomssituatie van pastorie en tuin. In de pastorie worden twee appartementen verhuurd door SVK. Op de percelen van de Ophemstraat en Dassenstraat heeft Dijledal in oktober 2021 de gunning van de nieuwbouw voor telkens 3 sociale huurwoningen goedgekeurd. Het stuk bouwgrond van de gemeente in de Polderstraat ligt 10 meter hoger dan het straatniveau en het achterste deel is bosgebied. De gemeente zou als het even kan de woonrechten op dit perceel willen afstaan en omruilen voor woonrechten op een stuk grond aan de Waversebaan.  Geen bouwplannen dus in de Poldersstraat. Aan de Waversebaan heeft het OCMW 46 aren grond in een gemengd open ruimte gebied. De woonrechten aan de Polderstraat zou de  gemeente graag ruilen om hier sociale woningen mogelijk te maken. Er is dan nog een RUP nodig, en dan is er uitzicht op 8 à 10 sociale huurwoningen.

 Aan de Pastoor Tilemansstraat heeft de kerkfabriek 120 aren in het woongebied tussen vrijstaande woningen met ruimte voor minstens 5 sociale huurwoningen. Maar geen concrete plannen. Evenmin zijn er bouwplannen met het stuk grond van de kerkfabriek van Oud Heverlee achter de parochiezaal  aan de Bogaardenstraat: 20 meter breed en 75 meter diep. Dat zou men willen behouden als parkje voor de dorpskern van Oud Heverlee.

Evenmin zijn er bouwplannen met het stuk grond dat de gemeente doorverkocht aan het OCMW voor 330 000 euro toen ze de boerderij Clabots  kocht, en de hoeve aan de Delhaize doorverkocht.  Het OCMW heeft daardoor nu een stuk bouwgrond van 21 aren gekocht aan 330 000 euro achter de Delhaize parking en het ontmoetingscentrum. Maar kan dat niet of moeilijk ontsluiten via de Beekstraat. En de familie Bruggemans heeft langs de Serrenstraat over de volledige breedte de aanpalende meters grond in bezit, een lange smalle strook, zodat opnieuw met hen moet worden onderhandeld als de gemeente langs de Serrenstraat dat bouwterrein wil ontsluiten. Geweldige deal die het vorig gemeentebestuur (CD&V, NVA, en Groen) daar destijds met de Delhaize heeft geregeld: een megaparking in het dorpscentrum en een dure onbruikbare bouwgrond.

 Men mikt dan voor die 21 aren maar op een “uitbreiding van de gemeenschapsfuncties” : de speelweide van de scouts, het beachvolleybal-terrein en de petanque baan naast het ontmoetingscentrum blijven daar nog wel even liggen. Maar dan wel op peperdure bouwgrond. Al streeft de gemeente er naar de bouw van 4 sociale woningen  “tenzij deze op een andere locatie kunnen voorzien worden “.

De nota meldt ook nog dat op de gronden in de Pastoor Tilemanssstraat die tot voor kort eigendom waren van de kerkfabriek, maar nu bij de projectpromotoren  AVS Invest, Durabrik, JBCC en Nestas zitten er bouwplannen zijn, met een belofte van 20 % sociale huurwoningen.  Daar te realiseren of elders. Wordt vervolgd.

De discussie hierover op de gemeenteraad van 29 maart 2022

Patrice Lemaitre van Open VLD stelde dat hij zich zou onthouden over deze beleidsnota. Het project aan de Groenstraat-Korbeekdamstraat vond hij te zwaar en van aard om het draagvlak te ondermijnen. Hij stelde ook de vraag waarom de grond in Sint Joris Weert achter de Delhaize en het ontmoetingscentrum niet zou worden gebruikt, evenmin als de grond van de kerkfabriek in de Tilemansstraat, en de Poldersstraat.  Hij had de indruk dat dit willekeurig was.  Met de belasting op nieuwe verkavelingen en vrijstelling voor sociale kavels hoopte de gemeente extra 10  sociale woningen te realiseren door privé-initiatieven: afgaande op de recente vergunningen leek hem dat niet te zullen werken.

Maggie Steeno (NVA) maakte bezwaar tegen de optie in de beleidsvisie om compacte woningen te voorzien voor 65 plussers, en daarbij te voorzien in “kleinere woningen met slechts beperkte, onderhoudsvriendelijke of gedeelde tuin”. Zo een gedeelde tuin zag ze niet zitten, ze kende weinig mensen die een gedeelde tuin willen. Schepen Jos Rutten (Vooruit) merkte op dat dit een ongewijzigde passage was, die ook al in de visienota stond in de versie van 2015 toen Maggy Steeno schepen was en dit mee goedkeurde met de toenmalige meerderheid. “Toen had ik daar ook al problemen mee”, zei Maggy Steeno. Maar je hebt het wel mee goedgekeurd, repliceerde Jos Rutten. ‘Ja, omdat ik in die coalitie zat’ was het wederwoord.

Vervolgens had ze kritiek op de intentie om niet te bouwen achter het ontmoetingscentrum en Delhaize van Sint Joris Weert en de woonrechten daar te ruilen met een perceel aan de Waversebaan. Dat bleek een vergissing van Maggy Steeno, ze verwarde de passage over het perceel aan de Polderstraat met dit achter de Delhaize. Mattias Bouckaert (Groen) legde dat nog even uit, en verduidelijkte ten overvloede dat hetging over een ruil van woonrechten tussen het stuk in de Polderstraat en dat aan de Waversebaan, het Sint Annekesveld, een driehoekig stuk aan de ruitersschool. En stelde dat de optie om de OCMW grond aan het ontmoetingscentrum in Sint Joris Weert niet te bebouwen ook paste in het beeldkwaliteitsplan van Sint Joris Weert om daar groene ruimte te bewaren. En dat heeft dus niet te maken met bezwaren van de bewoners van de Polderstraat, die ook vroeger al werden geformuleerd, vroeg Maggy Steeno. Helemaal niet, stelde Jos Rutten

Tom Teck deelde ooknog mee dat zijn tweekoppge fractie van TeamOud Heverlee zich zou onthouden. Dat was wegens het project aande Groenstraat-Korbeekdamstraat dat ze te zwaar vonden.

Bij de stemming keurde de meerderheid (CD&V, Groen, Vooruit) de nota goed, de oppositie (NVA, Open VLD en Team oud heverlee) onthielden zich