Waar mag je hier wat bouwen ?

Over die vraag kwam het in de gemeenteraad van 25 oktober tot een soms wat bitsige discussie. Het agendapunt oogde zeer technisch: een beslissing over een door eigenaars gewenst nieuw stratentracé in de Blokkenstraat.  Ongeveer halfweg in de Blokkenstraat in een bocht ligt een stuk doodlopende straat, zoals aangegeven op het kaartje hieronder. Dat was het slagveldje van de avond.

Er was een aanvraag om die doodlopende straat een tiental meter langer te maken: zo kunnen de tuinen van de aanpalende eigenaars bouwpercelen worden. Eerder al was een aanvraag ingediend om een aantal percelen met tuinen te verkavelen in vier loten voor halfopen bebouwing. Daarbij een perceel langsheen de Fonteinstraat dat reikt tot het te verlengen deel van de doodlopende zijstraat van de Blokkenstraat,  en  6 percelen langsheen de te verlengen doodlopende weg. Zo kreeg de aangevraagde verkaveling de grillige vorm van een  lappendekentje van 7 percelen langs de Fonteinstraat en de te verlengen doodlopende weg. Kennelijk geen akkoord met de andere eigenaars palend aan de te verlengen doodlopende weg. Ook geen visie over de rest van het binnengebied. Die tuinen en weide verkavelen en erop bouwen, was kennelijk de enige visie.

Het schepencollege had enkel een goedkeuring gegeven voor twee loten langs de Fonteinstraat, niet voor de loten langs de aangevraagde verlenging van de doodlopende weg aan de Blokkenstraat.   Die verlenging was enkel aangevraagd om enkele specifieke loten te ontsluiten, er was ook helemaal geen visie over de rest van het binnengebied of aangrenzende percelen waar de doodlopende weg ligt.

De ontevreden verkavelaars gingen in beroep bij de provincie. De coalitie daar van N-VA, Open VLD en CD&V is vaak wat losser in de leer van goed doordachte ruimtelijke ordening. Maar de provincie zat met een probleem: die kan wel in beroep oordelen over een verkavelingsvergunning, maar is niet bevoegd over de aanleg van een gemeentelijke weg. Dat is dan weer een gemeentelijke bevoegdheid. Zonder weg kan ook geen verkaveling. De provincie betrok de gemeente in de beroepsprocedure, de gemeente bleef bij haar standpunt. Vervolgens vroeg de provincie dat de gemeenteraad zou beslissen over nieuwe wegen, het verlengen van de doodlopende weg. Dan kon de provincie de initieel geweigerde verkaveling toch toestaan.

De discussie in de gemeenteraad

De gemeente stelde voor om niet in te gaan op de vraag van de provincie en de verkavelaars: er was geen visie op de ontsluiting van aangrenzende percelen. Maar ook binnen de meerderheid waren daarover spanningen gerezen. En die zijn er binnenskamers nog steeds. Tijdens de gemeenteraadszitting kwam de meerderheid zelf nog met een ultiem amendement op haar eigen voorstel van beslissing: dat ze het dossier binnen het jaar opnieuw zou overwegen als er een gedragen visie zou zijn over de ontwikkeling van de betrokken en belendende percelen . En vroeg alle betrokkenen om daarover te overleggen.

Op de agenda stonden eigenlijk twee  verschillende discussiepunten. Een eerste agendapunt ging over een verkaveling in de Bovenbosstraat waar een onbewoonbaar verklaarde woning wordt afgebroken, en men twee percelen wil verkavelen. De eigenaar had zonder voorafgaand  overleg met de gemeente een aanvraag ingediend voor het aanleggen van wegenis in zijn perceel, maar zonder uitleg over de kenmerken van de weg, wie die zou aanleggen, betalen, verharding, etc. Het perceel grensde daar ook aan landbouwgebied. N-VA onthield zich omwille van de onduidelijkheden, Open VLD en Team Oud Heverlee wilden het wel toestaan, de meerderheid ging niet akkoord met de vage vraag van de verkavelaar.

Voor Patrice Lemaitre van Open VLD hingen de twee dossiers samen. Hij nam het op voor de eigenaars, mensen die volgens hem een stuk bouwgrond geërfd hadden en daar nu een “kleine” verkaveling van 3 of 4 loten op wilden realiseren. Terwijl de betrokken eigenaars van in het publiek zijn tussenkomst volgden begon hij zich, ook naar eigen zeggen, op te winden in het dossier.

Hij vond dat een kleine verkavelaar hier minder goed werd behandeld dan grote projectpromotoren In het dossier had hij een bemerking gelezen van de ambtenaar als zou de verkaveling buiten de dorpskern liggen. Dat motief werd weliswaar niet hernomen in het voorstel van beslissing. De grenzen van de dorpskern zijn nog niet vastgelegd, stelde hij, daar wordt aan gewerkt in een ruimtelijk uitvoeringsplan voor de gemeente. Maar intussen handelt het schepencollege alsof dat wel al democratisch is bepaald en beslist. En waar lag die dorpskern nu precies: aan de Korbeek-Damstraat wil de gemeente een reeks woningen laten bouwen: dat ligt blijkbaar in de imaginaire dorpskern. Maar de Blokkenstraat niet ? Hij  vond dat de gemeente door een beslissing over de weg probeert te beletten dat de provincie de verkavelaar alsnog gelijk geeft.

In de discussie legde Hanna Vansteenkiste het verschil uit tussen beide dossiers. In het dossier van de Bovenbosstraat was er geen voorafgaand overleg geweest, en had de verkavelaar zijn aanvraag ingediend. Verschillende punten in de aanvraag van die wegenis waren onduidelijk of ontbraken geheel in het dossier.  Mattias Bouckaert wees erop dat het perceel daar grensde aan landbouwgebied, Jos Rutten wees erop dat in het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan letterlijk staat dat dit niet in het dorpscentrum ligt.  Bij de stemming wees de meerderheid het voorstel van stratentracé af,  de N-VA onthield zich, Open VLD en Team Oud Heverlee steunden de vraag van de verkavelaar.

Voor de Blokkenstraat stelde de meerderheid voor om de aangevraagde verlenging van de doodlopende weg te weigeren: de ontsluiting van de aangrenzende percelen, nochtans ook woongebied,  werd niet in acht genomen; de beperkte verlenging van de betrokken weg dient niet het algemeen belang; er is blijvende verharding;  er is geen verbetering voor de zachte weggebruiker; de weg is te breed; en ook de aanleg van een voetpad daar is niet gewenst. En op dat voorstel van beslissing diende de meerderheid ter zitting nog een amendement in: de bereidheid om het dossier te heroverwegen binnen het jaar, mits overleg met alle betrokken partijen en een gedragen visie op de betrokken en belendende percelen. Dat voorstel met amendement werd goedgekeurd door de meerderheid, N-VA onthield zich, Open VLD en Team Oud Heverlee stemden tegen.

De zwakke plek van het beleid

Bij dit voorval kwam een tekort in het huidig beleid inzake ruimtelijke ordening wat in de schrijnwerper te staan. Deze meerderheid gaat anders dan in het verleden met nogal wat kwaliteitscriteria te werk bij aanvragen van omgevingsvergunningen en verkavelingen. Dat was vroeger heel wat anders. Projectpromotoren kregen relatief weinig weerwerk bij hun plannen waarbij vaak de maximale winst uit een lap grond het allesbepalende leidmotief was.  Verkavelen in percelen van alleenstaande huizen met tuin, en daarbij zo weinig mogelijk vierkante meters ‘verspillen’ aan gemeenschappelijk groen, speelterrein, afwatering, of gemeenschappelijk parkeren was vaak het belangrijkste kenmerk. En als het even kon: appartementen bouwen. Promotoren hadden ook alle tijd, middelen en mankracht om dat uit te werken en te gaan lobbyen bij het schepencollege. Dat was kwaad kersen eten voor de dienst ruimtelijke ordening die toen nog met één academisch geschoold ambtenaar en een beleidsvisie van een halve pagina weerwerk moest bieden voor het algemeen belang.

Voor promotoren lukt dat nu niet meer zo vlot . Er wordt overlegd met de dienst ruimtelijke ordening en de schepen over allerlei aanvragen. Er worden door de gemeente eisen gesteld voor collectieve voorzieningen, kwaliteitsvolle inplanting, meer ruimte voor groen en gemeenschapsfuncties.  De ingrijpende wijzigingen die de promotor moest aanbrengen aan zijn plannen voor het grote binnengebied in Haasrode werden in de Panouitzending als een voorbeeldige aanpak in Vlaanderen  geroemd. Vergelijk ook maar de grote verschillen in strenge voorwaarden die de OKAY-Colruyt kreeg opgelegd en aanvaardde,  met het eerdere klakkeloze” laisser faire beleid” voor de Delhaize in Sint Joris Weert.  Dat vind je hier uiteengezet: https://sintjorisweert.com/2022/08/18/beroep-tegen-bouw-colruyt-okay-oud-heverlee/ Promotoren worden met hun project nu ook vaak naar de kwaliteitskamer gestuurd, waar een team onafhankelijke deskundigen dikwijls een reeks van ingrijpende kwaliteitsverbeteringen voorstelt.

Het zwakke punt is dat dit nieuwe gemeentelijk beleid aanvraag per aanvraag wordt opgebouwd. En er geen overlegde beleidsnota of dwingende regels zijn over de gewenste ontwikkelingen inzake ruimtelijke ordening. Bijvoorbeeld over welke van de schaarse resterende groene binnengebieden in onze dorpskernen we nog verder willen laten volbouwen. Waar we appartementen met drie of meer woonlagen wèl gepast vinden in onze gemeente en waar niet. Want winstbejag drijft promotoren en bouwheren wel eens vaker naar appartementen op hun bouwgrond, zo een extra bouwlaag brengt nu eenmaal meer op.  Zo kreeg je in het verleden appartementen langs de Naamse steenweg in Blanden, net zoals in de Fonteinstraat in Oud Heverlee, of even hoog als de kroonlijst van de kerk in Sint Joris Weert of aan het station.  Zo een beleidsplan zou ook kunnen beletten dat bedrijfsgebouwen in onze dorpen bij stopzetting van het bedrijf steevast worden verkaveld en omgezet in woningbouw. Zo worden onze dorpen slaapdorpen, waar geen plaats meer is voor lokale zelfstandigen, ambachten of handelaars. Ga maar na: in onze dorpen maken de bedrijfsgebouwen van vroegere houthandels, garages, drogisten, bakkers, beenhouwers, cafés, verdelers van bouwmaterialen systematisch plaats voor nieuwe verkavelingen.  Beginnende zelfstandigen kunnen daar financieel niet tegen op, en wijken uit.

Over de Zoet Water site is uitvoerig nagedacht en overlegd over een toekomstige ontwikkeling, de gemeente heeft er ook veel grond in handen en kan er sturen.  Maar zo een globale visie ontbreekt vooralsnog pijnlijk over de dorpskern in Haasrode, over de schoolomgeving in Blanden met het achterliggende containerpark waarvoor Ecowerf elders plannen maakt; over de industriezone aan het station in Sint Joris Weert,  over het kruispunt van de expressweg met de Naamse steenweg, over…

En bij gebrek aan publiek bekende normen of vastgelegde regels over wat waar kan,  vullen promotoren en bouwheren die leegte. En proberen dan zelf maar wat. Zonder heldere of afdwingbare normen zoals een ruimtelijk uitvoeringsplan blijft het dan moeilijk voor de gemeente om wat af te dwingen. Want door de hogere overheid wordt ze niet geholpen: die kleurde in haar gewestplannen zowat de hele gemeente en het ingesloten groen als bouwgrond in. En bij beroepsprocedures is het de deputatie die mag beslissen:  met een meerderheid van N-VA, Open VLD en CD&V zijn die vaker meer begripsvol voor belangen van promotoren dan voor kwaliteitsnormen. En het ene toegelaten precedent in een straat is dan vaak een sterk juridisch argument om even verderop hetzelfde toe te laten.

Aan de gecoro wordt hierover geen advies gevraagd  tot Interleuven (en het schepencollege) zijn werk af heeft .Waardoor het bij meerdere gecoro-adviezen stilaan een vaste paragraaf is: allerlei beslissingen zouden veel sterker staan als er een heldere publieke visie zou zijn over de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor heel Oud Heverlee. Dan weten promotoren en bouwheren meteen ook vooraf wat wel en geen kans maakt. En krijg je vanzelf minder afwijkende aanvragen. Zo een visie uitwerken, en als het even kan, liefst ook vastleggen in afdwingbare regels via een ruimtelijk uitvoeringsplan is een werk van lange adem. Aan zo een plan wordt nu gewerkt door Interleuven. Maar daar zagen of hoorden we nog niets van. Ongetwijfeld is zo een plan een lastig karwei, en politiek niet zo makkelijk om overeen te komen. Maar zolang dat niet is gebeurd krijg je diezelfde discussies, maar geval per geval, op ritme van verkavelaars en project promotoren. We weten wat kiezen . U ook ?

Naast het gemeentehuis in Sint Joris Weert werd de oude lage woning afgebroken waarvan de nok reikte tot onder de trapgevel. De “vernieuwbouw” mocht drie bouwlagen hoog opstapelen, leunend en deels uitstekend naast de vroegere vrijstaande trapgevel. De Beekstraat krijgt daarbovenop ook een precedent van een appartement met drie bouwlagen. Een steenworp verder om het hoekje mag een verkavelaar een aaneengesloten blok van woningen bouwen. De gemeente verloor daar het pleit bij provincie en Raad voor Vergunningsbetwistingen want verderop in de Stationsstraat mocht dat toch ook. We hebben nu eenmaal geen regels over waar appartementen en compacte woonblokken wel of niet mogen komen. Het vrije westen voor promotoren.