Help: plannen voor sociale woningen aan de Groenstraat-Korbeekdamstraat

Oud Heverlee toont zich wel eens vaker als een warme en sociaal voelende gemeente. Maar oh wee als er plannen zijn om sociale woningen te bouwen in een buurt. Dan gaan de poppen aan het dansen. We zagen het eerder bij de plannen van de provincie voor sociale woningen in de Pastoor Tilemansstraat of in de Ophemstraat, of eerder nog aan het Winkelveld.  Boze reacties van omwonenden die de plannen uiteindelijk deden kelderen. Dat dreigt zich momenteel te herhalen met de nochtans mooi ogende plannen van de gemeente bij het terrein aan de hoek van de Groenstraat en de Korbeekdamstraat.

De gemeente liet het studiebureau UR Architects een voorstel uitwerken voor het grote perceel. Die plannen werden toegelicht aan meerderheid en oppositie op de gemeenteraadscommissie Ruimte van 15 maart . De plannen kwamen ook aan bod op de gemeenteraad van dinsdag 29 maart waar de oppositie zich kritisch toonde voor de plannen. Ze hadden alvast de documenten en afbeeldingen laten circuleren in de buurt. Daarmee was de oppositie het gemeentebestuur te vlug af die op donderdag 31 maart de omwonenden de primeur wou geven van een toelichting bij de plannen tijdens een info-vergadering. Het leidde tot een erg kritische infovergadering met een 40tal  omwonenden op donderdag 31 maart in het gemeentehuis. Met geen positief woord vanuit het publiek over de plannen, met veel afwijzing, vragen om de sociale woningen elders te realiseren en de grond te verkopen voor meer residentiële grote villa’s. En om met de opbrengst ergens anders sociale woningen te zetten.

De gemeente staat onder druk om te zorgen voor betaalbare woningen en sociale woningen. De vraag naar betaalbare woningen is de meest gehoorde klacht van jongeren in Oud Heverlee uit minder gegoede families. Die moeten verplicht uitwijken omdat in het dure Oud Heverlee geen betaalbare woningen voor jonge starters te vinden zijn. En ook druk vanuit de Vlaamse overheid die Oud Heverlee een bindend sociaal objectief oplegt van 92 extra sociale woningen. Met de latente dreiging dat het Vlaams Gewest in onwillige gemeenten zélf de woningen gaat realiseren op terreinen van gemeente, OCMW of kerkfabrieken. Oud Heverlee heeft een historisch zware achterstand opgelopen in sociale woningen omdat in de 24 jaar van de voorbije Fusiebelangen-coalities geen enkele sociale woning werd gebouwd. De druk om meer woningen te bouwen is in heel Vlaanderen voelbaar: om te voldoen aan de vraag zijn meer dan 25 000 extra woningen nodig. Niet zozeer omdat de bevolking groeit, wel omdat er per woning gemiddeld steeds minder mensen wonen: ouderen, alleenstaanden, gesplitste gezinnen na echtscheidingen. 

Het perceel aan de hoek Groenstraat-Korbeekdamstraat

Op die plaats heeft het OCMW een stuk grond van 1 hectare. Het perceel is ingekleurd als bouwzone volgens het gewestplan, en grenst aan het woonparkgebied aan de andere kant van de straat. Het OCMW kocht het stuk grond ooit met het idee er een woonzorgcentrum te bouwen.  Verderop in de Korbeekdamstraat staan grote villa’s met grote tuinen, gemiddeld op stukken grond van 20 are. Het is erg goed gelegen bouwgrond: op een 300tal meter van het station, dichtbij een bushalte, de school en  binnenkort ook dichtbij de OKAY-supermarkt en op zowat een km van de kerk. Nauwelijks 300 meter verderop in de Groenstraat is er de Bomenwijk, de eerste sociale woonwijk van Oud Heverlee met 35-40 woningen per hectare. De Groenstraat zelf is in het begin van het dorp goed voor 21 woningen per hectare. Plannen om op dit perceel 28 woningen per hectare te realiseren vallen dan ook helemaal niet uit de toon. Kijkt u zelf maar op Google maps.

De plannen van de gemeente.

Het studiebureau had zijn huiswerk grondig gemaakt. Getoond werd hoe de Groenstraat en Korbeekdamstraat al op de Ferrariskaarten van 1777 te  zien zijn, toen nog een landweg vanuit het kleine dorp. Een dorpskern van waaruit de bebouwing langzaam uitdeinde langs de Groenstraat tot de Korbeekdamstraat. Op de hoek van het nu nog groene perceel aan de Groenstraat-Korbeekdamstraat staat een bankje.  Vanaf dat bankje is er een mooi uitzicht dwars over het perceel in de verte naar de met hoge bomen omheven villa Van Orshoven aan de Waversebaan. Die doorkijk willen de ontwerpers graag bewaren.

Wat de gemeente wil doen is het perceel verkopen aan een projectpromotor onder een serie voorwaarden. Die moet dan op het project de huizen bouwen zoals voorzien in de studie, en de sociale woningen overdragen aan de sociale woningbouwmaatschappij. Inwoners van de gemeente, wie er drie jaar of langer woont, krijgen voorrang bij de aankoop van een woning met een voor-inschrijvingssysteem. Een financiële analyse toonde aan dat de opbrengst van zo een verkoop in vergelijking met een verkaveling in villapercelen zowat de gelijke opbrengst zou opleveren voor de gemeente. Er zal ook een minimumprijs voor het hele perceel worden bepaald voorafgaand aan de verkoop van het hele perceel. Het is dan aan de projectpromotor om concrete plannen te maken, een omgevingsvergunning aan te vragen, de woningen te bouwen en het hele project te realiseren.

Een gedetailleerde uiteenzetting kan u volgen op de video van de gemeenteraadscommissie ruimte die u hier vindt : https://www.youtube.com/watch?v=YFvvqNwmPZM&t=4062s . Vanaf 39’ begint de uiteenzetting.

Wat het bureau en de gemeente voorstellen is om er 6 woonblokken te bouwen, telkens 2 bouwlagen en een dak. De twee blokken aangeduid met A worden telkens 2 compacte meergezinswoningen ter grootte van een landhuis, een tweede bouwlaag met daarbovenop 2 appartementen en enkel bij dit blok onder het dak een derde appartement. Blok B zijn 3 gekoppelde rijwoningen met voortuin en achtertuin. Blok C zijn de 8 sociale woningen: 4 woningen op het gelijkvloers, en op de tweede bouwlaag, de eerste verdieping, eveneens 4 wooneenheden. Blok D noemt men “parkwonen”: 7 ruime gezinswoningen, 2 bouwlagen, met voortuin en achtertuin. In het midden een gemeenschappelijke parkje/tuin  te onderhouden door de bewoners. En een wandelwegje erdoor. In totaal 28 woningen, al werd nog getwijfeld om er een af te halen in blok B.

De kritiek van de oppositie

Patrice Lemaitre van Open VLD had de plannen ook op de agenda van de gemeenteraad laten inschrijven, althans de verdichting van de dorpskernen in Oud Heverlee. Hij had een optelsom gemaakt van alle grote bouwplannen in de gemeente en kwam uit op meer dan 330 bijkomende woningen: de Durabrik plannen in Haasrode met 160 woningen, de plannen aan de Rozenbergstraat met een 60tal woningen, het Winkelveld (20) , de  Verbindingsstraat, de plannen voor nieuwe verkavelingen in Blanden en Sint Joris Weert. En vond dat we nu al het richtcijfer van de provincie voor bijkomende woningen tegen 2030 halen. En wou weten hoe al die bijkomende plannen zouden passen in het Ruimtelijk Uitvoerings Plan (RUP) dat de gemeente wou opstellen. En waar die plannen stonden .

Hanna Van Steenkiste (Groen) legde uit dat er met Interleuven inderdaad begonnen is aan het opstellen van een RUP. Maar dat zo een RUP een tijdsperspectief heeft van ontwikkelingen voor de volgende  30 à 40 jaar. Omdat zo een RUP opstellen voor de hele gemeente heel wat tijd vergt, zou  men tussentijds een nota willen opstellen over Beleidsmatig Gewenste Ontwikkelingen (BGO). Zo een BGO is in de wetgeving ruimtelijke ordening voorzien en kan als dat tot stand komt na een brede info en consultatie en breed gedragen een richtingggevend document zijn om omgevingsvergunningen mee te beoordelen als tussenstap naar een RUP . Jos Rutten (Vooruit) merkte op dat door de discussies in de Vlaamse regering over een betonstop of bouwshift heel wat eigenaars het zekere voor het onzekere nemen, en er in heel Vlaanderen een sterke stijging is van de aanvraag van  omgevingsvergunningen.

Mattias Bouckaert (Groen) betreurde dat de oppositie de stukken van de gemeenteraadscommissie had gebruikt om omwonenden te informeren, nog voor het gemeentebestuur de kans kreeg om zijn infovergadering te houden met omwonenden. De meerderheid werd slecht beloond voor haar wil om de oppositie constructief en tijdig te betrekken bij haar plannen.

Patrice Lemaitre merkte op dat de documenten van zo een gemeenteraadscommissie onder openbaarheid van bestuur vallen en dus niet vertrouwelijk zijn. Hij vond dat de gemeente te snel ging, te veel voorop loopt op de richtcijfers van de provincie. Ook Tom Teck (team Oud Heverlee) had eerder in de gemeenteraadscommissie zijn opinie te kennen gegeven dat het programma te zwaar was voor die omgeving, en zei uit te kijken naar de reacties van de omwonenden.

De reacties van de omwonenden.

Donderdagavond 31 maart was er een infovergadering in het gemeentehuis waarop de omwonenden waren uitgenodigd.  Een 40tal aanwezigen luisterden en keken naar de uiteenzetting van de ontwerper Regis Verplaetse die het plan voorstelde.

De zaal reageerde kritisch. Iemand vond dat er teveel parking was, en ze in de toekomst zou uitkijken op een parking, in plaats van op een stuk groene weide.  De ene vond dat er teveel parking was, de andere te weinig omdat twee auto’s per woning volgens hem tegenwoordig onvoldoende was. Iemand vroeg of die parking niet ondergronds kon. De ontwerper meende dat dit financieel niet haalbaar was met dit soort appartementen in twee bouwlagen. Iemand zag dan liever wat hogere appartementen, met de parking ondergronds, wat duidelijk niet op veel bijval kon rekenen in de zaal.

De plannen werden extreem genoemd, te druk voor de omgeving.  Er werd op gewezen dat slechts op 20 % van het perceel wordt gebouwd. Een discussie over de densiteit: of 28 woningen per hectare nu al of niet veel was in vergelijking met de omgeving: duidelijk meer dan het woonpark met 5 woningen per hectare, maar minder dan in de nabijgelegen Bomenwijk. Dat dit de dorpsschil was, niet de dorpskern. Waarom de gemeente niet eerst met de omwonenden was gaan praten vooraleer een studie te beginnen.  Dat ze daar hadden gebouwd om in het groen te zitten en nu dat groen (bouw)perceel werd bebouwd. Dat de bouwstijl niet gepast zou zijn in de omgeving. Dat er aandacht moest komen voor de verkeersveiligheid. Dat het kruispunt met de Waversebaan nu al gevaarlijk was. Of de plannen nog aangepast konden worden. Of de percelen niet konden worden verkaveld in ‘gewone percelen’ en die sociale woningen elders gebouwd.  In de Blokkenstraat bijvoorbeeld.  Dat dit extreem was. Dat ze gekozen hadden om ruim en luchtig te wonen en nu dat lege perceel zou worden bebouwd.  Of er voor er definitieve plannen waren nog opnieuw met de bewoners kon worden gepraat. Over de voorrang voor inwoners van Oud Heverlee. Wat betaalbaar wonen precies was. Of er voor bejaarden niet kon voorzien worden in aangepaste appartementen.

Burgemeester Clerckx en schepen Mattias Bouckaert en Jos Rutten  deden hun best het project te verdedigen, maar hadden het knap lastig.  De twee meest gehoorde bemerkingen: de pleidooien voor minder woningen en de aandacht voor auto’s (parking, verkeersveiligheid) zouden opnieuw worden bekeken.  Te vrezen valt dat ook met liters water in de wijn, de onvrede bij de omwonenden niet zal verdwijnen.  Ook al is het nu eenmaal bouwgrond van het OCMW, en is er een schrijnend tekort aan sociale woningen en betaalbare woningen .  Alles van waarde is weerloos, schreef Lucebert al.

Wordt vervolgd.