Een heel bijzondere omgevingsvergunning.

Op de foto de vroegere jongensschool van Sint Joris Weert, de woning van wijlen Mevrouw Rachel Clabots. Rachel Clabots was destijds tot en met haar 90^ste verjaardag het langst zetelende raadslid in Oud Heverlee. Ze zetelde voor Fusiebelangen en was destijds ook schepen van Cultuur. Na haar overlijden liep al snel het onbevestigde gerucht dat ze bij testament haar woning had overgemaakt aan de dochter van de vroegere Fusiebelangen burgemeester Vandezande en aan iemand van de Delhaize-familie. Wat er ook van zij: er kwam een aanvraag van dochter Vandezande namens de NV Vandezande om de woning met schuur af te breken en er 11 appartementen te bouwen.

Dat was in meerdere opzichten een politiek gevoelige aanvraag. In het schepencollege twee schepenen die in het verleden voor Fusiebelangen  zetelden. In het programma van Pro OH: “Een zeer restrictief appartementenbeleid in de dorpskernen, met slechts een beperkt aantal locaties met maximaal drie bouwlagen”.  “Meer dan drie bouwlagen passen niet bij het landelijk karakter van onze gemeente” schreef de N-VA.” “Het op hol geslagen appartementenbeleid van de huidige coalitie moet stoppen “ schreef Red  Oud Heverlee.

De beslissing van het schepencollege, met daarin de behandeling van de bezwaren,  ligt ter inzage op het gemeentehuis, en kan ook online HIER  worden ingezien via het omgevingsloket.

Erfgoedbezwaren

De Heemkundige Kring had bezwaren tegen het afbreken van het cultuurhistorisch erfgoed: het was ooit de plaats van het gemeentehuis en de woning van het schoolhoofd. Wat nu de schuur is waren de vroegere klaslokalen, de koer vooraan de speelplaats van de eerste gemeentelijke lagere school, opgericht in 1870. In 1914 in brand gestoken door de Duitse troepen als represaille. De Heemkundige kring vroeg om de ijzeren poort, het ijzeren hekken en de kenmerkende pilasters te bewaren, de pomp van Pier Slot op de hoek opnieuw herkenbaar te maken en een gedenkplaatje voor Rachel Clabots aan te brengen.  Ook de kwaliteitskamer wees op “de belangrijke beeldwaarde die versterkt wordt door de erfgoedwaarde”; “ze zijn misschien niet formeel beschermd maar hebben zeker hun historische waarde”. En pleitte ervoor om minstens de meesterswoning te bewaren.

Het bezwaar rond erfgoed, is ongegrond,  schreef de omgevingsambtenaar: de bestaande bebouwing is niet wettelijk beschermd als monument of dorpsgezicht. De schuur is bouwvallig, het ontwerp herneemt de puntgevel in het nieuwe volume dat voorziet in twee bouwlagen en een derde bouwlaag in het dak. Het bestaande hekwerk en  de pilasters zouden worden bewaard. Opgelost.

Bezwaren vanuit Beeldkwaliteitsplan en BGO

Het beeldkwaliteitsplan voor Sint Joris Weert bevatte in tempore non suspecto zowaar een foto van de woning Clabots. Er staat: “De bebouwing in de Beekstraat heeft een zekere kwaliteit. Het straatbeeld is erg kleinschalig en deze kleinschaligheid is (op het volume van de Delhaize na, dat onvermijdelijk een wat grotere korrel heeft) mooi in tact gebleven. Heel opvallend zijn de afzonderlijk gearticuleerde gebouwen, de “dansende” voorgevellijn, de grote variatie in hoogte en dakvorm. Een aantal oudere gebouwen hebben een koer aan de straatzijde, waardoor de Beekstraat op een aantal plaatsen visueel verruimt. Deze heterogeniteit en uitgesproken kleinschaligheid is bepalend voor de dorpse en informele charme van deze straat. Als we het karakter van de Beekstraat willen behouden, moet er voorzichtig omgesprongen worden met nieuwe ingrepen. Schaalvergroting lijkt hier niet wenselijk, noch het uniformiseren van de bouwlijn of bouwprofiel.  Samen met het herdenken van de publieke ruimte kan er ook bekeken worden er “zachte” manieren zijn om de voortuinen en -koeren mooi te laten aansluiten op het publiek domein. Hier ligt zeker een kans om kwaliteitswinsten te boeken.

Het dorpshart heeft een dorpse beeldkwaliteit die bewaard moet blijven zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan van 2021. Er wordt vastgehouden aan het normale profiel van 2 bouwlagen plus een dak.” (sic)

Er waren bovendien ook de bepalingen in de goedgekeurde Beleidsnota Gewenste Ontwikkeling die voor deze zone een richtwaarde aangeeft van 25 woningen per hectare, terwijl er nu op dit perceel 67 woningen per hectare worden gerealiseerd. Het gebouw langsheen de Tilemansstraat wordt 10,5 meter hoog, drie bouwlagen want onder het dak komt een derde verdieping. De andere huizen in de Beekstraat hebben twee bouwlagen,  en een dak. Met twee uitzonderingen: de Delhaize en het appartementsgebouw dat pal tegen de trapgevel van het oud gemeentehuis werd gebouwd. Als precedent voor volgende bouwprojecten kan dat tellen, ook in de Tilemansstraat.

Het gaat ook helemaal niet om sociale woningen of om zorgwoningen. Het project paalt over de hele breedte aan de school die uit haar voegen barst, maar het project wordt niet betrokken in het lopend overleg over de herinrichting van het binnengebied met school, gronden van de pastorij en het vroegere tuincentrum.

De bezwaren worden deels gegrond genoemd, maar er wordt op gewezen dat de BGO slechts richtinggevend is en geen juridisch bindende norm.  Dat het weliswaar blijft gaan om drie bouwlagen, maar dat de derde bouwlaag is geïntegreerd onder een hellend dak.  Dat er drie volumes komen met een gevarieerd verspringend gevelbeeld dat aansluit bij de dansende rooilijn in de Beekstraat.  En dat de kwaliteit wordt bevorderd door een collectieve binnentuin, een grondafstand die de Tilemansstraat verbreedt, en de creatie van een publieke ontmoetingsplek op de straathoek.  Daar komt op een stuk van 18 vierkante meter een bank met uitzicht op de loskade van de Delhaize aan de overkant. Opgelost.

Verkeersveiligheid

Er waren ook bezwaren rond de verkeersveiligheid. Voor het project kwam er geen mobiliteitsstudie . Vlakbij de school, met ingang via de Tilemansstraat komt een parking voor 13 wagens. De toegang is voorzien via de smalle Tilemansstraat waarbij de auto’s die straat moeten inrijden, en vlakbij het schoolgebouw afdraaien naar de parking. Nu al is de doorgang voor auto’s vrij problematisch, het verbod op doorgaand verkeer bij begin of einde van schooltijden wordt wekelijks meermaals overtreden.  Het smalle straatje is bij het einde van de schooltijden nochtans een drukke vrolijke chaos van voetgangers en heel jonge fietsers die weinig stuurvast hun weg zoeken richting Beekstraat.

Positief is dat er wordt voorzien in een grondafstand bij het bouwproject waarbij de smalle Tilemansstraat over de lengte van het nieuwbouwproject 1,8 meter breder zou worden voor een gescheiden voetpad. Een apart voetpad aanleggen past echter niet volgens de kwaliteitskamer in een inrichting van de Tilemansstraat als een schoolerf met menging van verkeer.  Men kon in een aangepast project ook de toegang tot de parking voorzien via de Beekstraat, zodat de Tilemansstraat geen bijkomend autoverkeer zou moeten slikken.

Die bezwaren werden in de beslissing deels gegrond genoemd. “Een ontsluiting via de Beekstraat is technisch niet haalbaar, aangezien de achterzijde van het perceel deels in overstromingsgevoelig gebied ligt en daar geen bebouwing kan worden ingeplant” luidt de zeer wazige motivatie.  Het gaat nochtans om een parking in open lucht,  niet om een bebouwing of ondergrondse parking. Of lees: een doorgang naar de parking via de Beekstraat zou plaats wegnemen voor een appartement. Dus geen ontsluiting via de Beekstraat, wel vlak naast de school. Opgelost.

Bezwaren van buren

Omwonenden maakten ook bezwaar tegen de bijkomende inkijk vanuit appartementen, schaduwvorming door de hoogte van het volume, verminderde lichtinval in de tuin, en de smalle groenbuffer tussen parking en aanpalend perceel.  Daaraan wordt bar weinig verholpen door het opleggen van een “geluids en lichtwerende afscherming van maximaal 2 meter hoog langsheen de perceelsgrens en een groenbuffer van minimum 50 centimeter.” Opgelost.